こんにちは。松戸市・柏市・流山市で相続に強い税理士の秋元隆正です。

 

 

相続ブログの第5回目は、評価の仕方が分からないという声が一番多い、土地と建物の評価方法についてお話していきます。

 

ただし、土地と建物については論点が多くて1回では説明しきれませんので、今回は基礎的なことのみを説明します。

 

また、説明を簡単にするために、土地と建物は自宅（又は自分で使っている土地・建物）を前提とします。

 

 

 

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目次

 

1  　　建物の評価

2-①　土地の評価

2-②　路線価方式

2-③　倍率方式

3　　  最後に

 

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1　建物の評価

 

まずは、簡単な方、建物の評価から説明します

 

建物は、固定資産税評価額により評価します。

 

前提が自宅なので、固定資産税評価額がそのまま評価額になります。

 

 

 

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するための基礎となるもので、市区町村が決定します。

 

この固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書の中にある課税明細書に記載されています。

 

納税通知書が見当たらない方は、市(区)役所で固定資産税評価証明書を取得すれば確認できます。

 

 

 

なお、使用する固定資産税評価額は、課税時期（相続の場合は亡くなった日）の年分の固定資産税評価額です。（申告期限の年分ではありません。）

 

 

 

ちなみに、固定資産税評価額は公示価格の70％程度を目安に決められているので、固定資産税評価額を70%で割ってあげれば、大まかな時価を知ることができます。

 

 

 

次は、土地の評価について説明します。

 

 

 

 

2-①　土地の評価

 

土地の評価方法は、2つあります。

 

1つ目は、路線価を使って評価する路線価方式。

 

2つ目は、固定資産税評価額を使って評価する倍率方式。

 

 

 

この2つは自由に選べるのではなく、地域によってどちらを使うのかが決められています。

 

路線価が付されている地域は路線価方式により評価し、路線価がない地域は倍率方式により評価します。

 

評価する土地がどちらの地域にあるのかは、国税庁のホームページで公表されている路線価図と評価倍率表を見れば、確認することができます。

 

 

 

続いて、路線価方式と倍率方式を各々説明します。

 

 

 

 

2-②　路線価方式

 

路線価方式とは、路線価と面積を使って評価する方法です。

 

ここでいう路線価とは、相続税・贈与税の申告で使用する「相続税路線価」のことです。（ほかに、固定資産税の計算に使用する「固定資産税路線価」があります。以下、路線価は「相続税路線価」を指します。）

 

 

 

路線価とは、道路(＝路線)ごとに決められている、その道路に接している土地の単価のことです。

 

路線価は、国税庁のホームページで公表されている路線価図で確認することができます。

 

 

 

路線価図とは、地図の道路部分に数字とアルファベットが書いてあるものです。

 

この数字が路線価で、1㎡あたりの千円単位の金額です。（数字の後のアルファベットは借地権割合ですが、今回は説明を省きます。）

 

 

 

なお、使用する路線価は、課税時期（相続の場合は亡くなった日）の年分の路線価です。（申告期限の年分ではありません。）

 

 

 

実際の土地の評価は、この路線価に、奥行距離・間口距離・土地の形状・面積・利用状況など、あらゆる情報を加味しておこないます。（今回は、説明を省きます。）

 

所有している土地の評価額を簡単に知りたいということであれば、路線価に面積(㎡)をかければ、大まかな評価額を計算することができます。（あくまで参考としての金額です。）

 

 

 

ちなみに、路線価は、国税庁によって毎年7月に、その年の1月1日時点の価格が公表されます。

 

この路線価は、公示価格の80%程度を目安に決められているので、路線価での評価額を70%で割ってあげれば、大まかな時価を知ることができます。

 

 

 

 

2-③　倍率方式

 

倍率方式は、固定資産税評価額に評価倍率表の倍率をかけて評価する方法です。

 

 

固定資産税評価額については、前述の「建物の評価」で説明したとおりです。

 

 

評価倍率表は、路線価図同様、国税庁のホームページで公表されています。

 

また、評価倍率は、地目の種類ごとに決められており、該当する地目の倍率を使います。

 

 

 

細かいことは抜きにして、倍率方式の土地の評価額を知りたいのであれば、固定資産税評価額を確認してください。（確認方法は、前述の「建物の評価」を読んでください。）

 

大まかな時価も、建物同様、固定資産税評価額を70％で割ってあげれば計算できます。

 

 

 

 

3　最後に

 

土地と建物の評価、特に土地の評価はとても難しく、このブログ内では書ききれません。

 

それこそ、土地の評価のことだけが書かれている厚い専門書だけでも膨大な数が出版されていますし、土地の評価だけの内容のセミナーもたくさん開催されています。

 

土地の評価とは、それぐらい広くて深くて難しい分野であり、重要な分野でもあります。

 

 

このブログを読んでいただいた方の中で、複雑な形状の土地を所有している・土地をたくさん所有していて評価が多額なるということであれば、税理士事務所・会計事務所の中でも相続を得意とする事務所にご相談することをお勧めします。

 

税理士でも、相続税の申告をしたことがない人・1～2回しか申告をしたことがない人は、実は沢山います。

 

そんな税理士に申告を依頼してしまったら、どんなことになるか。

 

しかも、そういう人に限って、土地の評価なんか簡単だって言うんですよ・・・。

 

 

最後までお読みいただきましてありがとうございました。

 

 

松戸市･柏市･流山市で相続に強い税理士 秋元隆正の相続ブログ第5回

2019年3月17日